Perdas e Danos por Atraso na Entrega de Obras – Inadimplência da Construtora
É muito comum a compra de imóveis na planta, quando a construtora que sequer iniciou a obra já inicia a venda das unidades, tanto residenciais como comerciais. Nessa fase inicial, a construtora estima a data da entrega da obra a qual deve constar em contrato, devendo para tanto considerar todos os riscos inerentes à sua atividade, que muitas vezes acabam por atrasar a entrega originalmente prevista.
Vemos na prática que o comprador interessado consegue negociar o valor e forma de pagamento do seu novo imóvel, mas raramente lhe é permitido questionar, incluir ou excluir cláusulas no contrato já padronizado que lhe é imposto pela construtora.
Quando o contrato é descumprido pelo adquirente como, por exemplo, ao deixar de pagar alguma parcela na data aprazada, as multas e cominações contratuais lhe são impostas e frequentemente ocorre a rescisão do contrato com a perda de boa parte do que já foi pago pelo comprador.
No entanto, quando é a construtora que descumpre o contrato, atrasando a entrega da obra por meses ou até mesmo anos, não se encontra nenhuma cláusula no contrato que lhe imponha juros, multa, lucros cessantes e tantas outras cominações que lá se verificam apenas em desfavor do consumidor.
Diante da relevância do tema e da enorme quantidade de processos acerca do assunto (aproximadamente 178 mil ações), recentemente, o Superior Tribunal de Justiça julgou recurso especial repetitivo – cuja finalidade é uniformizar as decisões em todos os Tribunais espalhados pelo país – para firmar a seguinte tese:
“Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
Nessa toada, observa-se que o Poder Judiciário aderiu a tendência mundial de se conferir reciprocidade entre as obrigações impostas ao consumidor pelo fornecedor, equilibrando a balança nas relações contratuais em que se observa a hipossuficiência de uma das partes.
Julgamentos importantes como esse tem o condão de não apenas uniformizar jurisprudência, mas também de fazer com que grandes e poderosas empresas, acostumadas a sobrepor seus direitos aos dos consumidores, revejam a sua atuação e passem a conferir mais respeito aos seus clientes.
Marcelo Cordeiro Andreoli
Andreoli & Andreoli Advogados Associados
