Da Responsabilidade do Fiador em Contratos de Locação de Imóveis
Não seria exagero afirmar que quase todo brasileiro já foi fiador ou já precisou de fiador em algum contrato de locação. Dentre as espécies das garantias que podem ser exigidas pelo proprietário do imóvel, sem dúvida alguma a mais comum é a garantia pela fiança de terceiros.
A fiança locatícia está prevista no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), entre outras modalidades de garantia contratual, como a caução, seguro fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedado ao locador, sob pena de nulidade, exigir mais de uma das modalidades em um mesmo contrato de locação.
O principal benefício da fiança em comparação com as demais modalidades de garantia está no custo para o locatário, pois, para realizá-la, este não precisa desembolsar qualquer valor imediato ou restringir seus bens e direitos, bastando que uma terceira pessoa aceite o encargo da fiança garantidora.
Todavia, poucos conhecem as consequências nefastas que podem advir do encargo de fiador em um contrato de locação.
Sabe-se que as garantias contratuais servem para assegurar ao proprietário do imóvel o pagamento dos alugueres na hipótese do locatário inadimpli-los.
Assim, ocorrendo a inadimplência do locatário, poderá o proprietário cobrar a dívida principal e seus acessórios (impostos, condomínio, juros, correção, multa, seguro incêndio e etc.) diretamente do fiador, inclusive com a possibilidade de prorrogação da obrigação deste até a entrega efetiva das chaves, mesmo após o prazo contratual originalmente previsto.
Saliente-se que, não raras vezes, um contrato de locação com prazo inicial de três anos acaba perdurando por oito, dez ou quinze anos consecutivos, situações em que fiador sequer se recorda de ter afiançado determinado contrato, mas continua respondendo por eventual inadimplência do locatário.
A cobrança pode ser ainda mais severa quando o fiador renuncia ao benefício de ordem, previsto no artigo 827 do Código Civil, pois nesses casos, não se exige do credor que tente cobrar a dívida do locatário antecipadamente, para somente no caso de insolvência deste (ausência de bens) passe a cobrar do fiador. Vale dizer que na maioria dos contratos de locação há previsão de renuncia do benefício de ordem pelo fiador.
Porém, a consequência mais grave da fiança está no fato de que o fiador pode responder pela dívida com o seu bem de família. Em outras palavras, a sua própria residência pode ser penhorada para garantir o pagamento da dívida inadimplida pelo locatário.
Isso porque, embora a Lei 8.009/1990 disponha que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, alguma exceções incidem na espécie, entre elas, justamente, obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Daí a razão pela qual a lei dispõe que a pessoa casada só pode prestar fiança ou aval mediante a outorga uxória, ou seja, o consentimento expresso do seu cônjuge, sob pena de nulidade do ato.
Com efeito, em recente julgado, uma das Turmas do Supremo Tribunal Federal afastou a penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, argumentando que a exceção prevista na lei se verificaria apenas nos contratos de locação residencial. No entanto, tal decisão deverá ser reapreciada em breve pelo Plenário da Corte Constitucional para uniformizar a jurisprudência, em razão da divergência entre as Turmas.
À vista disso, é de extrema relevância que antes de aceitar o encargo de fiador em um contrato de locação, a pessoa busque o aconselhamento jurídico de profissional da área para se inteirar sobre as responsabilidades e consequências daquele ato e, especialmente, sobre as possibilidades de exoneração do encargo, caso já tenha assumido a obrigação.
Marcelo Cordeiro Andreoli
Andreoli & Andreoli Advogados Associados
