A usucapião extrajudicial como facilitadora para a aquisição da propriedade de imóveis
De modo simplificado, a usucapião é uma forma de aquisição da propriedade de um bem, por meio do exercício prolongado da posse, desde que preenchidos certos requisitos previstos em lei (tempo de posse, boa-fé, justo título, etc.).
Ao prever a inclusão do artigo 216-A na Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), o Código de Processo Civil de 2015 (Lei nº 13.105/2015) trouxe salutar e festejada alteração na forma em que a usucapião pode ser requerida. Se antes era obrigatório ajuizar ação para que o interessado pudesse ver seu direito imobiliário reconhecido, a nova legislação – seguindo a tendência da desjudicialização – possibilitou que todo o procedimento do pedido de usucapião seja realizado de forma extrajudicial, sem a intervenção do Poder Judiciário.
Posteriormente, a Lei nº 13.465/2017, a qual alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), veio disciplinar o procedimento para requerer a usucapião extrajudicial de imóvel.
Inicialmente, o interessado deverá procurar o Cartório de Notas do Município em que o imóvel esta localizado, para que seja lavrada uma Ata Notarial. Esse documento servirá para comprovar todo o tempo de posse exercido sobre o imóvel, o qual poderá ser demonstrado ao Tabelião por diversos meios (declarações, documentos, imagens, etc.).
Também deverá constar na Ata Notarial a inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o imóvel que se pretende usucapir.
Após a lavratura da Ata Notarial, o interessado, devidamente representado por advogado, deverá apresentar requerimento com pedido de usucapião ao Cartório de Registro de Imóveis. Esse requerimento deverá ser instruído com a Ata Notarial e outros documentos necessários.
O Cartório de Registro de imóveis será o responsável pela análise e acolhimento do pedido de usucapião. O procedimento envolve, em síntese, a análise da documentação apresentada, a publicação de edital para cientificar terceiros eventualmente interessados, a manifestação dos confrontantes (vizinhos) e do Poder Público (União, Estado e Município).
Realizado todo o procedimento, sem a oposição de terceiros interessados e desde que a documentação não apresente nenhum problema, o Cartório de Registro de Imóveis registrará a aquisição da propriedade do imóvel pelo interessado, inclusive com a abertura de matrícula, caso necessária.
Por fim, deve ser ressaltado que a via extrajudicial não é obrigatória. Assim, o interessado poderá optar por realizar o pedido diretamente ao Poder Judiciário, com o ajuizamento da ação de usucapião. Entretanto, como o trâmite extrajudicial é invariavelmente mais célere que o trâmite de uma ação judicial, se apresenta como a melhor opção para os casos que preencham os requisitos necessários.
Aelton Marçal P. da Silva
Andreoli & Andreoli Advogados Associados
