A rescisão do contrato de locação decorrente de defeitos no imóvel
Um dos problemas mais comuns após a assinatura do contrato de locação é a verificação de defeitos no imóvel. Assim, ainda que haja uma vistoria inicial, os vícios ocultos percebidos durante a moradia podem causar diversos transtornos aos locatários ou até impossibilitar o uso do imóvel por determinado período.
De acordo com o artigo 22, incisos I e IV, da Lei nº 8245/91 (Lei das Locações), o locador é obrigado a “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”, assim como “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”.
Deste modo, caso seja constatado algum dano ou defeito no imóvel sem que haja culpa do locatário, o inquilino deve comunicar imediatamente ao locador ou à imobiliária, preferencialmente por meio escrito, para que as questões sejam solucionadas com a maior brevidade possível. Todos os problemas em relação à rede elétrica, hidráulica, de esgoto ou estrutural são de responsabilidade do proprietário do imóvel, não sendo obrigação do locatário despender de seus recursos financeiros para realizar reparos preexistentes no imóvel.
Dependendo da gravidade do problema e da conduta do locador/imobiliária diante da constatação do defeito no imóvel, é viável a rescisão do contrato sem que haja a incidência de multa ou, ainda, a redução proporcional do aluguel pelos reparos realizados pelo próprio inquilino, necessários à condição de habitabilidade do imóvel.
A multa referente à rescisão, normalmente prevista no contrato de locação e disposta no art. 4º da Lei 8.245/91 (Lei das Locações), busca garantir o cumprimento contratual e presume que o imóvel esteja em plenas condições de uso. Ocorre que, se o problema prejudica, de maneira efetiva, a utilização do imóvel, fica comprometida a justificação por trás da regra que autoriza a imposição da multa, devendo ser afastada a sua aplicação por tratar-se de situação excepcional.
Ressalta-se que os reparos e manutenções comuns do imóvel causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso são de inteira responsabilidade do locatário, não podendo ser entendidos como vícios ocultos e nem confundidos como descumprimento contratual por parte do locador.
Portanto, comprovado que o estado de conservação do imóvel ao início da locação difere da descrição que consta na vistoria apresentada pelo locador, sendo justa causa para o pedido rescisório, é assegurado o direito do locatário de rescindir o contrato de aluguel sem que lhe seja exigida a multa contratual, se não preferir exigir-lhe o cumprimento forçado do contrato, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos pelos transtornos causados diante das más condições do imóvel.
Júlia Fialho Bassalo
Andreoli & Andreoli Advogados Associados
