A possibilidade de revisar/reduzir o valor do aluguel em razão da pandemia de Coronavírus.
Desde o início da pandemia muitas empresas convivem com forte crise econômica, em decorrência das restrições à circulação de pessoas e funcionamento do comércio impostas pelo Poder Público. É de se advertir que não se questiona a correção ou não dessas medidas sanitárias. Porém, é fato notório que as restrições (acertadas ou não) reduziram sensivelmente a atividade econômica.
Em razão da restrição à circulação de pessoas e pela impossibilidade de funcionamento do comércio, empresas de quase todos os ramos tiveram o faturamento significativamente reduzido. Não raras vezes, a queda no faturamento gerou a impossibilidade de cumprir com a obrigação de pagar as despesas necessárias para continuar funcionando, entre elas, o pagamento do aluguel.
Para as empresas que enfrentam a referida situação, restam duas alternativas. Renegociar o contrato diretamente com o locador, o qual poderá se sensibilizar com a situação e reduzir o valor da locação. Caso não aceite, a empresa poderá pleitear judicialmente a redução do valor do aluguel por meio da ação revisional.
Para que a empresa possa ingressar judicialmente com o pedido e aumente sua chance de êxito ao pleitear a redução do valor da locação, deverá comprovar que: a) efetivamente teve seu faturamento reduzido; b) essa redução decorre diretamente da pandemia e respectivas medidas sanitárias restritivas; c) não possui condições financeiras (reserva, caixa) para continuar pagando o valor original do aluguel, sob pena de inviabilizar a continuidade da empresa.
Deve ser ressaltado, que dificilmente o locatário conseguirá isentar-se integralmente da obrigação de pagar o aluguel e encargos. Porém, poderá obter redução que o juiz arbitrará atentando-se às condições tanto do locador como do locatário (empresas de pequeno, médio ou grande porte) e por prazo certo. Afinal, não pode somente o locador ser onerado pela crise sanitária.
Não só o valor do aluguel estabelecido no contrato pode ser reduzido. O índice de reajuste anual também poderá ser alterado, a fim de proporcional uma correção menor. Isto porque os contratos de locação geralmente instituem o reajuste anual do valor do aluguel pela variação acumulada pelo índice IGP-M no ano anterior. Este índice acumulou alta de 23,14% em 2020. Somado com os 4 (quatro) primeiros meses de 2021, a alta acumulada pelo índice IGP-M é de quase 30%, o que representa oneração desproporcional em desfavor dos locatários, já combalidos pela queda no faturamento em tempos de pandemia.
Em vista disso, recentes decisões judiciais possibilitaram a alteração do índice do reajuste, trocando o IGP-M pelo IPCA, o qual onera menos os locatários – sem deixar de reajustar o valor – e permanecerá vigendo como índice de reajuste do contrato enquanto durarem os efeitos da pandemia.
Aelton Marçal P. da Silva
Andreoli & Andreoli Advogados Associados
