Vale a pena arrematar imóvel em leilão?
Inicialmente, é importante destacar que não há uma resposta correta à pergunta inicial e que a decisão sobre arrematar ou não um imóvel em leilão judicial deve ser pautada em uma análise minuciosa sobre a situação atual do bem.
Para lhe auxiliar nesta questão, tratemos abaixo de forma clara e breve sobre os benefícios e os riscos deste negócio.
O leilão judicial é o procedimento em que há venda e arrematação, através de leilão público, de bens apreendidos ou penhorados por meio de um processo judicial.
Assim, o leilão judicial de imóvel nada mais é do que o dinheiro da arrematação do imóvel sendo utilizado para quitar a dívida que o antigo proprietário possuía.
Por isso, é essencial que o arrematante se atente aos dados constantes na matrícula e à leitura do edital, visto que lá há a descrição de todas as informações básicas sobre o leilão e também sobre o imóvel, como por exemplo, documentação, propriedade, preço, forma de pagamento, estado de conservação, se há pessoas residindo no local e etc.
Após analisar o edital e as documentações do imóvel, é possível dizer se aquela arrematação será vantajosa. Isto porque o arrematante não adquire apenas o bem, mas também todas as suas dívidas que são automaticamente repassadas ao novo comprador após a transferência do imóvel.
Portanto, adquirir um bem através de um leilão judicial pode trazer muita lucratividade e vantagem caso o imóvel não tenha pendências e/ou dívidas a serem assumidas, esteja em um bom estado de conservação e com toda a documentação regularizada. Afinal, ainda que se adquira um imóvel por um ótimo preço, se este imóvel estiver ocupado, com dívidas altas e/ou em estado degradante, o adquirente terá prejuízos.
Outra opção é adquirir imóveis por meio do leilão extrajudicial. Aqui, o bem é leiloado sem a intervenção do Poder Judiciário. A legislação permite à instituição financeira levar o imóvel a leilão em caso de inadimplemento do financiamento imobiliário pelo cliente.
Tal como ocorre com o leilão judicial, o leilão extrajudicial também exige cuidados específicos por parte de quem pretende adquirir um bem participando do evento.
O interessado deverá verificar se o agente financeiro realizou a notificação pessoal devedor, por meio do oficial do Registro de Imóveis, concedendo o prazo de 15 (quinze) dias para purgar a mora, bem como se a propriedade está devidamente consolidada na matrícula em favor do banco. Também deverá estar ciente que no primeiro leilão somente será aceito lance com montante igual ou superior ao valor do imóvel. A ausência de propostas levará ao segundo leilão, quando poderá ser aceita proposta com valor inferior ao valor do imóvel, mas que seja superior à dívida.
Igualmente, será importante a cautela de o interessado verificar a existência de ação judicial movida pelo antigo proprietário (devedor) discutindo a retomada do imóvel pelo banco. O Poder Judiciário possui entendimento que permite ao devedor realizar o pagamento da dívida mesmo após o segundo leilão, desde que antes da assinatura do auto de arrematação, o que invalidará a aquisição por meio do leilão.
Por fim, o interessado deve estar ciente que necessitará ajuizar ação de imissão de posse no caso de o antigo proprietário se negar em desocupar o imóvel. Esse fato poderá ocasionar certa demora no seu ingresso e utilização do imóvel.
Como os bens anunciados tanto do leilão judicial como no leilão extrajudicial são vendidos após a inadimplência do antigo proprietário, se torna fundamental que o arrematante verifique atentamente todos os itens descritos anteriormente para que efetivamente faça uma boa compra.
Por tal motivo, orientamos que o interessado procure um advogado de sua confiança antes de arrematar um imóvel em leilão, para que toda a documentação seja analisada e o arrematante saiba de todos os benefícios e riscos deste negócio, com o intuito de evitar desgastes futuros e possíveis infortúnios.
Aelton Marçal P. da Silva e Júlia Fialho Bassalo
Andreoli & Andreoli Advogados Associados
