O que é alienação fiduciária de imóvel e o que acontece no caso de não pagamento do valor financiado.
Quase todo brasileiro nutre o sonho de adquirir a casa própria. Como a compra de um imóvel exige significativos recursos financeiros, a contratação de financiamento junto às instituições financeiras é quase sempre necessária. Grande parte dos financiamentos são realizados através de um contrato de alienação fiduciária de bem imóvel.
Pela alienação fiduciária, o devedor (fiduciante – quem contraiu o financiamento) transmite ao credor (fiduciário – geralmente banco) a propriedade imobiliária como garantia do pagamento da dívida assumida. Na prática, o devedor terá a posse direta (ocupando o imóvel), enquanto o credor terá a posse indireta e será proprietário (temporário) até a quitação do valor financiado.
Com o pagamento integral do valor financiado, o contrato é quitado e a propriedade passa a ser do outrora devedor. Por conseguinte, no prazo de 30 (trinta) dias, contados do adimplemento do contrato, o banco deverá fornecer ao cliente documento em que conste a quitação, sob pena de pagar multa mensal no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor do contrato. De posse deste termo de quitação, o cliente deverá realizar o cancelamento do registro da propriedade resolúvel que era mantida pelo banco na matrícula do imóvel. Finalmente o devedor será efetivamente o proprietário do bem.
No caso de não pagamento das parcelas do financiamento, o credor deverá notificar pessoalmente o devedor, por meio do oficial do Registro de Imóveis, concedendo o prazo de 15 (quinze) dias para purgar a mora, ou seja, para pagar as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do efetivo pagamento, acrescidas dos juros e penalidade previstas no contrato. No caso de o devedor residir em condomínio com serviço de portaria, a notificação poderá ser entregue ao respectivo funcionário da portaria.
Se o devedor realizar o pagamento das prestações atrasadas, o contrato retomará seu curso normal. Porém, no caso de inadimplemento, o oficial do Registro de Imóveis irá averbar (registrar) na matrícula do imóvel que a propriedade plena e definitiva pertence à instituição financeira, em outras palavras, irá consolidar a propriedade em favor do banco.
Depois de averbada a consolidação da propriedade, o banco terá o prazo de 30 (trinta) dias para promover o leilão extrajudicial do imóvel, cientificando o devedor das datas. No primeiro leilão, somente será aceito lance com montante igual ou superior ao valor do imóvel. Caso isso não aconteça, nos 15 (quinze) dias seguintes será realizado o segundo leilão, ocasião em que poderá ser aceito lance com valor inferior ao valor do imóvel, mas que seja superior ao montante da dívida e outras despesas (tributos, taxa de condomínio atrasada, etc.). Geralmente o leilão extrajudicial admite acompanhamento e participação pela internet, em site mantido pelo leiloeiro.
Entre a data da averbação da consolidação da propriedade e a data do segundo leilão, o devedor poderá exercer o direito de preferência e adquirir o imóvel pelo valor da dívida (saldo devedor, juros e penalidade contratuais) somado a outras despesas (tributos, taxa de condomínio atrasada, etc.). De acordo com a lei 9.514/1997, esta seria a última oportunidade do devedor reaver o imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária.
Entretanto, com uma visão mais complacente e humanitária, o Poder Judiciário, em especial o Superior Tribunal de Justiça, ainda permite a realização do pagamento da dívida após o segundo leilão, desde que seja realizada antes da assinatura do auto de arrematação. Contudo, como se trata de orientação jurisprudencial, tal medida deverá ser pleiteada através da ação competente.
Ultrapassadas todas essas fases sem o pagamento da dívida, o banco terá o prazo de 5 (cinco) contados da venda do imóvel no leilão extrajudicial para entregar ao devedor eventual saldo resultante entre o valor obtido com a venda e a dívida.
Aelton Marçal P. da Silva
Andreoli & Andreoli Advogados Associados
