O direito do comprador do imóvel em detrimento da hipoteca instituída em favor do Banco
O grande sonho de parte da população brasileira é a aquisição do imóvel próprio. Entretanto, a compra de um imóvel exige inúmeros cuidados e pode revelar algumas surpresas. A hipoteca pode ser uma delas.
A construção de empreendimentos imobiliários exige grande investimento. Muitas vezes, a construtora não possui capacidade financeira para arcar com a totalidade da construção do empreendimento. Frente a essa situação, muitas construtoras contratam financiamento/empréstimos com Bancos para viabilizar a realização da obra. Essas instituições financeiras, por sua vez, exigem garantias de que a construtora pagará integralmente o valor disponibilizado. Umas dessas garantias é a hipoteca.
Por meio da hipoteca, a construtora utiliza as próprias unidades imobiliárias em construção, como garantia do pagamento do financiamento/empréstimo tomado junto ao Banco. Logo, se a construtora não adimplir o financiamento/empréstimo, o banco, com base na hipoteca instituída sobre as unidades imobiliárias, poderá adotar as medidas judiciais cabíveis e alienar os imóveis que serviram de garantia.
Ao firmar contrato de compromisso de compra e venda para adquirir imóvel na planta ou em fase final de construção, o comprador comumente se depara com cláusula contratual que autoriza a construtora a ceder (hipotecar) as unidades imobiliárias do empreendimento como garantia aos agentes financeiros (bancos) que financiarão a obra.
Essa previsão contratual pode trazer prejuízos ao comprador, pois o imóvel que está adquirindo servirá de garantia ao empréstimo tomado pela construtora junto ao banco. Nessa linha, não são raras as vezes em que o comprador paga integralmente o preço do imóvel à construtora, mas não consegue transferir a propriedade do bem para si, em razão da inadimplência daquela perante o Banco, o qual se recusa em cancelar a hipoteca enquanto a construtora não quitar o financiamento tomado. Para piorar, o banco pode ajuizar ação justamente com objetivo de alienar esse imóvel adquirido e totalmente pago à construtora.
Com efeito, essa situação penaliza, sobremaneira, o adquirente do imóvel, o qual além de perder o imóvel hipotecado, dificilmente conseguirá reaver o preço pago à construtora.
Instado a se manifestar sobre essa injusta situação, o Poder Judiciário passou a decidir que a hipoteca instituída como garantia de empréstimo concedido pelo banco à construtora não pode afetar o direito do comprador do imóvel. Esse entendimento tem 3 (três) razões básicas: a) o comprador é terceiro de boa-fé (pagou o preço do imóvel); b) o adquirente não possui qualquer poder de gerência em relação ao (in)adimplemento da construtora com o Banco; c) a instituição financeira detém meios de controlar e adotar as medidas (inclusive prévias) contra o inadimplemento da construtora.
Com o passar dos anos esse entendimento foi consolidado na súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, a qual dispõe expressamente que a hipoteca firmada entre construtora e banco não pode ser oposta ao adquirente do imóvel.
Assim, cabe ao adquirente de imóveis especial atenção quanto à existência de hipoteca instituída no imóvel que está adquirindo, bem assim procurar advogado de sua confiança no caso de a garantia impedir a transferência do imóvel.
Aelton Marçal P. da Silva
Andreoli & Andreoli Advogados Associados
