Você sabe o que é contrato Built to Suit? Breves noções
Em 20 de dezembro de 2012 a Lei nº 12744/2012 modificou a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Essa alteração introduziu na lei de locações o contrato de locação built to suit. Finalmente essa modalidade de relação locatícia – muito utilizada nos Estados Unidos da América – ganhava regulamentação expressa na legislação brasileira.
Desde então, a locação built to suit vem adquirindo cada vez mais importância no cenário econômico, principalmente dos grandes centros urbanos.
O termo built to suit significa construir para servir (em tradução livre). Essa modalidade de contrato locatício exige a presença de duas partes: locador-investidor e locatário.
O locador-investidor é o proprietário do imóvel, o qual assume a responsabilidade de construir ou reformá-lo substancialmente, por si ou por terceiros, para posteriormente disponibilizá-lo ao locatário. A construção ou reforma deverá obedecer às necessidades e diretrizes predefinidas pelo locatário no instrumento contratual, a fim de adequar a edificação à sua atividade empresarial.
Em contrapartida ao considerável investimento realizado pelo locador-investidor para construir ou reformar o imóvel ao interesse do locatário, o contrato built to suit possui certas singularidades. Os prazos de vigência são superiores aos usualmente estabelecidos em contratos de locação de imóveis, geralmente, entre 10, 15 ou 20 anos. Ademais, o valor do aluguel deverá ser fixado em numerário que possa garantir ao locador-investidor o retorno do investimento destinado à construção ou reforma, bem como o lucro com a própria locação.
Considerando as peculiaridades dessa modalidade de locação (considerável investimento pelo locador e prazos longos), a lei conferiu maior liberdade às partes quanto às disposições contratuais. Autorizou que as partes renunciem a certos direitos que seriam irrenunciáveis nos demais contratos regidos pela Lei do Inquilinato, especialmente no tocante à possibilidade de as partes renunciarem ao direito de pedir revisão judicial do valor do aluguel e o direito do locatário denunciar o contrato pagando multa proporcional.
Portanto, prevista expressamente no contrato a renuncia, as partes não poderão ajuizar ação de revisão de aluguel. Do mesmo modo, o locatário poderá ser obrigado a pagar todos os aluguéis vincendos no caso de decidir pela devolução antecipada do imóvel (denunciar o contrato).
Essa breve noção acerca do contrato built to suit permite concluir que se trata de modalidade contratual benéfica ao locador, pois possibilita o retorno financeiro do investimento com lucro, bem como permite tempo de contrato superior aos usualmente praticados, garantindo a locação do imóvel por longo período. É benéfica, igualmente, ao locatário, porquanto não precisará imobilizar capital na aquisição e construção de imóvel adequado à sua empresa, bem assim permanecerá concentrando toda atenção e esforços no prosseguimento da atividade empresarial.
Artigo escrito por
Aelton Marçal Pereira da Silva
